29 jul. 2017



Fueron presentados dos proyectos para regular los costos y las condiciones de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires. Las medidas buscan solucionar uno de los grandes problemas habitacionales de los porteños. Para hablar de ello, Luis Angió entrevistó a Jonatan Baldiviezo, integrante del Observatorio por el Derecho a la Ciudad, en el programa Otras Voces Otras Propuestas. (Por La Retaguardia)

Baldiviezo describió las situaciones que deben enfrentar las personas que quieren alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires y explicó en qué consisten estos proyectos de ley, que de todos modos, no arrojan una solución real al problema de los inquilinos: “Hace mucho tiempo que se vienen presentando distintos proyectos de ley con respecto a la situación de las familias inquilinas. Conjuntamente con la situación de las villas y de las personas en situación de calle, la cuestión de los inquilinos es una de las situaciones más graves que tienen que ver con la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Últimamente, se han presentando dos proyectos de ley. Uno presentado por ONG y otro presentado por el Jefe de Gobierno (Horacio Rodríguez) Larreta, que vienen a abordar la temática de alquileres. La cuestión de los alquileres se puede abordar de dos formas distintas. Una, las complejidades y las restricciones que tienen las familias para acceder a un alquiler, el tema del depósito, la garantía, la cantidad de meses que uno tiene que pagar a la vez para hacer ese alquiler, los montos, los precios, la comisión de la inmobiliarias. Son todas restricciones que tienen que superar las familias para poder acceder a una vivienda en alquiler. La segunda cuestión para analizar es por qué se está incrementando la cantidad de familias inquilinas en la Ciudad. Cómo puede ser que del año 2000 al 2010 aumentó de un 20% a un 30% y que ahora que estamos en 2017 calculamos que la población de inquilinos está en un 35% o 40%. Eso implica, por una parte, que hay menos propietarios que tienen más tierra en la Ciudad, y por otra parte, que eso genera que haya más inquilinos en la Ciudad. También, todos los meses, más de un millón de personas de la Ciudad transfieren alrededor del 35 o 40% de sus ingresos a los propietarios del suelo de la ciudad. Eso genera una transferencia de capital y de recursos muy grandes de una clase, la clase de inquilinos, a otra clase, la clase de propietarios. Estos proyectos de ley presentados tanto por las organizaciones como por Larreta, tocan únicamente el tema de las dificultades para acceder al alquiler. El gobierno más limitadamente. Establece como cuestión sustancial que las comisiones inmobiliarias las tiene que pagar el propietario. Obviamente, si uno lo pone en términos impositivos, si aumentan el impuesto al que vende o al propietario se la transfiere al que compra o al inquilino. Así que esta transferencia del pago de las comisiones se va a trasladar al precio del alquiler ya que los propietarios no van a asumir solos esta carga. Es un proyecto de ley que no va a tener grandes impactos en la situación de los inquilinos”, advirtió Jonatan.
Además, se refirió al problema de los inmuebles ociosos; mucha concentración de suelo en pocas manos y viviendas deshabitadas que impiden a los porteños conseguir un alquiler: “Por otra parte, establece que van a hacer una difusión de los derechos de las personas con alquiler y las familias inquilinas. Van a crear una mesa de trabajo para ver como se trata el tema de los inmuebles ociosos, es decir, los inmuebles que no tienen ningún tipo de uso en la Ciudad de Buenos Aires, que están sin ningún tipo de utilidad. No son usados ni para locales comerciales ni vivienda. Es una mesa de trabajo para tratar ese tema y ninguna medida efectiva para incorporar esos inmuebles a la ciudad. Si uno hace un cálculo, la Ciudad tiene alrededor de un millón de viviendas construidas. El 10% de esas viviendas se encuentran ociosas. Si uno lo multiplica por 3 o por 4, que son los integrantes promedio de una familia, prácticamente se cubriría el déficit habitacional de la Ciudad si se incorporaran esos inmuebles al mercado o si se les daría un destino de vivienda. Entre 500 mil y 600 mil familias son el número de déficit habitacional de la Ciudad de Buenos Aires. Son medidas a implementar que no tienen únicamente que ver con el acceso al alquiler sino que tienen que ver con la regulación del mercado inmobiliario y analizar qué está pasando en la Ciudad de Buenos Aires que cada vez hay más familias que transfieren recursos a otra clase que sigue comprando más tierras y construyendo más. Esto va a generar, como ya sucede en otros países -uno ve la capital de Francia, París, y el 80, 90% de las familias que viven en esa ciudad son inquilinas-, una gran concentración de suelo urbano en pocas manos”, manifestó en el programa Otras Voces Otras Propuestas, por Radio La Retaguardia
Baldiviezo también hizo foco en las inmobiliarias y el perjuicio contra los inquilinos. Pidió que se establezcan multas económicas a todos los actores de la sociedad que hacen que alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires sea un periplo tortuoso y, para muchos, casi imposible. La compra de inmuebles como inversión genera que muchas viviendas queden fuera del mercado y aumente el déficit habitacional: “Este problema no tiene solución si uno no empieza a tener una mirada de cómo regulamos el mercado inmobiliario. La única manera de regularlo no es solamente estableciendo un tope o una regulación del precio del alquiler, que en los momentos inflacionarios que vive el país no se podía establecer que se congelen los alquileres. Hay otro tipo de herramientas urbanísticas para regular este mercado de suelo y mercado de alquileres que tiene que ver con incrementar la oferta de viviendas en el mercado. Una de ellas es establecer castigos, sanciones impositivas o de otro estilo, para que los propietarios se vean obligados a incorporar esos inmuebles al mercado o paguen una multa o un impuesto muy alto que el Estado genere estos recursos para destinarlos a ayudar a palear el déficit habitacional. Otras cuestiones tienen que ver con por qué les es rentable a los propietarios no alquilar, pero sí construir viviendas y generalmente viviendas suntuosas o lujosas. La rentabilidad no se logra solamente a través del alquiler sino que también los otros inmuebles de la Ciudad con el paso del tiempo se van haciendo más caros, más valiosos. Esa es la verdadera ganancia de los propietarios, no tanto alquiler. Con el paso del tiempo, con el esfuerzo de toda la comunidad porteña, los  suelos se van haciendo más caros. Por ejemplo, uno ve los terrenos de La Boca o de Parque Patricios. Con toda la inversión pública que hace el Estado de llevar infraestructura, con la modificación del código de planeamiento, esos terrenos que eran baratos porque estaban en zonas baratas van a incrementar su valor. Esa es la verdadera ganancia de los propietarios y es la ganancia de la gente que utiliza la construcción, la vivienda no tanto, como bien de uso destinado a un uso efectivo sino como un instrumento financiero como reserva de valor y herramienta para capturar esa rentabilidad del suelo. Entonces allí se tiene que intervenir para que eso no sea posible. Para que la Ciudad, ese incremento de suelo que se debe al esfuerzo de todos sea recuperado por la Ciudad y no sea capturado por el propietario o por un privado”, exigió.

Entonces, ¿cuál es la discusión en torno a la ley de alquileres?

“Hay dos discusiones. Una a nivel nacional para modificar el Código Civil y regular el alquiler en todas las provincias. Esa discusión se aprobó en el Senado y ahora se está discutiendo en Diputados. Ahí es donde se está tratando de consensuar un texto de ley. Está un tanto frenado por el PRO en la Comisión de Legislación General. El otro tema es la discusión de la regulación del alquiler en la Ciudad. Las últimas semanas fue noticia porque Larreta presentó un proyecto en la Ciudad, no a nivel nacional. Los proyectos en la Ciudad están parados, no se está discutiendo en ninguna comisión en esta época de vacaciones y de campaña electoral. La Legislatura está frenada. No están tratando ningún proyecto de ley. Habrá que ver luego de las elecciones. Obviamente, el gobierno de Larreta presentó este proyecto en campaña electoral para tratar de captar algunos votantes inquilinos en la Ciudad”, advirtió Baldiviezo.
Para él, una posible solución sería regular el alquiler de inmuebles desde el Estado y utilizar el dinero del cobro de garantías para reinvertir en solucionar el déficit habitacional en la Ciudad, por ejemplo: “Yo creo que la solución es algo que siempre pongo como llamativo. En la Ciudad, el alquiler de autos, el taxi, está regulado: se regula la tarifa, las habilitaciones. Hay habilitaciones concretas y se hace una inspección de los autos. Sobre el alquiler de vivienda, está absolutamente desregulado. El Estado tendría que avanzar a considerar la vivienda primero como un derecho y también como un servicio público que deriva de ese derecho. Crear toda la estructura que tenga que ver con registro  de alquileres para evitar que haya cláusulas abusivas. Por qué el depósito tiene que quedar en manos del propietario y no puede quedar en un fondo que la Ciudad vaya a utilizando para otras cuestiones. Ese dinero es un ahorro. Si lo tiene el propietario lo va a tener dos años allá, muerto. En cambio, si lo tiene la Ciudad lo puede utilizar para garantizar otros derechos. Así distintas cuestiones que derivarían de una regulación de la vivienda como servicio público. Así como la salud es un servicio público que tiene una gestión privada, a través de las obras sociales o las prepagas, y una gestión estatal, a través de los hospitales, la vivienda también puede tener una gestión pública a través de la construcción de viviendas o alquileres sociales y una gestión privada que sería esta de los alquileres de los propietarios, que necesitarán una habilitación, brindar una habitabilidad adecuada porque también hay gente que alquila en malas condiciones la vivienda donde haya un registro que impida que los propietarios evadan impuestos porque nadie declara la ganancia que obtiene de esos alquileres. Cuestiones que derivarían de una regulación de la vivienda como un servicio público.
Ahora bien, no todos los propietarios son empresarios millonarios que cuentan con más de una vivienda. Por eso, las mencionadas multas o castigos impositivos dependerían de cada propietario en particular: “Así como hacemos diferencias entre las grandes empresas y las pymes tenemos que hacer esa diferencia entre los grandes propietarios urbanos y los propietarios que tienen un alquiler que fue el ahorro de su vida. El otro propietario tiene 15, 20 o 100 inmuebles y hacen un negocio de la construcción masiva, de la captación de suelo y de construir para alquilar”, dijo.
En definitiva, las grandes trabas económicas que establecen tanto las inmobiliarias como los propietarios son la principal causa para que tener un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires sea un oxímoron. Otro de los recursos para combatirlas, propone Baldiviezo, sería unificar los diferentes tipos de comisiones y establecer una suma común para todos los gastos: “Lo que se tendría que establecer es un monto fijo que abarque todo. Uno no puede calcular cuáles son los gastos que va a tener de acá a siete meses porque las expensas van evolucionando, son variables. Te puede venir una expensa extraordinaria que puede aumentar. Yo creo que lo que debe establecer y obligar en el contrato de alquiler es que haya un monto fijo que le de seguridad jurídica y económica a los inquilinos que todos los meses van a pagar un monto fijo y todas la otras variables se haga cargo el propietario. Sucede que como de las expensas no se hace cargo el propietario no van a pelar o no se preocupan por la cuestión de cómo se están administrando los consorcios porque total lo pagan los inquilinos. Se tiene que prohibir que se exijan garantías reales o personales. Se debería establecer un sistema de una sola vía de garantía. Que los propietarios pueden pedir una garantía bancaria, una garantía estatal y nada más. Si uno da la opción de que el propietario pueda elegir las distintas formas de garantías, siempre va a terminar exigiendo las garantías más duras, más pesadas, que justamente son las grandes vallas para que las familias puedan acceder al alquiler”, razonó Jonatan
Por último, Baldiviezo dio un ejemplo para terminar de graficar estos conceptos: “El otro día estaba en Constitución. Fuimos a ver un hotel, un inquilinato. Las familias pagaban $5000 por una habitación de 2x3 metros. Con ese precio pueden alquilar una vivienda tranquilamente en San Telmo. El problema era justamente que no tenían  el dinero suficiente para ingresar a un alquiler y no tenían garantía. Si el Estado exigiera a los propietarios que no puedan pedir otro tipo de garantía, miles de familias podrían acceder a los alquileres formales”, cerró.

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